На что следует обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве

Одним из способов приобретения жилого помещения в собственность является заключение договора участия в долевом строительстве.

Требования к застройщикам, особенности заключения указанного вида договоров, особенности государственной регистрации регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Так на что обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве.

Прежде всего, необходимо проверить информацию о застройщике.

Застройщиком является организация, которая имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Статья 3 Закона о долевом участии содержит перечень требований, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только в случае:

— получения в установленном порядке разрешения на строительство;

—  опубликования,  размещения и (или) представления проектной декларации;

— государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которого будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно статьи 3.1 и 23.3 Закона о долевом участии застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Перечень сведений, которые обязан раскрывать застройщик содержится в статье 3.1 Закона о долевом участии.

Единая информационная система жилищного строительства (далее АИС ЕИСЖС) — система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, связанной с жилищным строительством. Информация, содержащаяся в системе, является открытой и общедоступной и подлежит размещению на сайте единого института развития в жилищной сфере в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Воспользоваться информационной платформой могут граждане, организации, участники строительства, контрольно-надзорные органы, органы власти, профессиональные участники жилищного рынка.

Застройщик размещает в АИС ЕИСЖС следующие данные:

1. Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
2. Разрешения на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
3. Заключения экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Федеральным законом.
4. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
5. Проектную декларацию.
6. Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего государственный контроль в области долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, на территории которого осуществляется строительство, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. ст. 20, 21 № 214-ФЗ, если наличие такого заключения требуется в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве МКД или иных объектов недвижимости.
7. Сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений в компенсационный фонд, если такие отчисления были осуществлены.
8. Сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, в соответствии с требованиями ст. ст. 15.4, 15.5 № 214-ФЗ, в случае размещения денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на счетах эскроу (специальный счёт в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства МКД. Денежные средства передаются застройщику после того, как он полностью исполнит свои обязательства перед дольщиком)
9. Проекты договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости.
10. Договоры поручительства, заключённые застройщиком в соответствии со ст. 15.3 № 214-ФЗ.
11. Фотографии строящихся застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и отражающие текущее состояние их строительства.

Кроме сведений о строящихся объектах недвижимости и проектной документации на такие объекты, застройщик должен разместить информацию о своей деятельности: промежуточную финансовую отчётность, годовую бухгалтерскую отчётность, аудиторское заключение.

Так, положениями ст. 1 Закона о долевом участии предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 Закона о долевом участии договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, и  должен содержать следующие сведения:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома с указанием сведений:

— о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;

—  назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома (статья 6 Закона о долевом участии).

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (статья 5 Закона о долевом участии).

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 25.12.2018                 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях обеспечения исполнения застройщиками обязательств по договору, застройщики уплачивают обязательные отчисления взносы в публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

Документы на государственную регистрацию можно сдать через многофункциональные центры, работающие на территории г. Владимира и Владимирской области, либо через территориальные отделы Филиала ФГБУ                    «ФКП Росреестра» по Владимирской области либо в форме электронных документов           и (или) электронных образов документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», направляемых в орган регистрации прав через: единый портал государственных и муниципальных услуг (функций); официальный сайт; а также с использованием веб-сервисов.